马来西亚房产指南

外国人买房的门槛不是「能不能买」，而是「能买什么、要交多少税、多久能脱手」。租房则要看清押金、维修责任与退租标准。

按片区看房价与通勤：18 个片区的租金、房价、通勤与优缺点（吉隆坡、槟城、新山、PJ）

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政策、流程、税费、避坑（不做房源）

赠与、继承、离婚分割、改名——都不是「签个字」的事。要过律师、银行（有贷款）、土地局三关。外国人继承还受州门槛限制，印花税按 8% 或市价计。

底价通常低于市价 20%–40%，押金 LACA 5%、非 LACA 10%，余额 90/120 天内付清。外国人也能拍，但仍受各州购房门槛限制。不能看内部，欠费与占用要自己承担。

可以卖，没有「必须持有几年」的硬性规定，但 RPGT 按持有年限定税率，短期卖出可能亏掉大半利润。外国人持有不足 3 年税率 30%。

外国人成数通常 50%–70%，少数到 80%，取决于准证类型（MM2H/EP 比旅游签好批）、收入来源（本地收入好批）与银行政策。买 100 万的房子要准备 30–50 万现金（含税费）。

最贵的成本是没算好时间。四周倒排：第 4 周定新址并书面通知旧房东、第 3 周打包约验收申请网络、第 2 周过户水电、第 1 周搬家与清洁。

进门先做三件事：同时开厨房与浴室水龙头看水压、冲一次马桶看排水、开空调与热水器等五分钟。老楼与高处水压不足很常见。十二项还包括漏水痕迹、电路、噪音与邻居。

提前两周：重读合同（清洁标准、恢复原状、押金期限）、补墙面钉孔、深度清洁厨房油污与浴室水垢冷气滤网、结清账单拿证明、整理钥匙门卡。当面验收并签交接单。

先分类：单位内部自己修；跨单位（楼上漏水、隔壁噪音）找管理处协调；公共部分（电梯、走廊、泳池）由管理处或 JMB 负责。找错对象事情会拖很久。

新盘价格开发商定，折扣与赠品是谈判空间；二手房价由卖方定，可还价，同栋楼近期成交价可查。期房要等两三年，期间付进度款还可能延期，隐形成本是租金照付。

门牌税按「年租金估值 × 税率」算，估值是市政厅评估的合理租金，不是你实收租金。涨税两种原因：区域重估或税率调整，账单上通常分列。地税归州土地局，两笔都要交。

管理费管日常（保安、清洁、电梯、公共水电），维修基金是长期储备（外墙、换电梯、修屋顶）。两项按「单位份额」分摊，不完全等于面积比例。标准由 JMB/MC 年度预算提出。

看房前先确认：这套房是否允许外国人买、所在州门槛多少，中介口头数字要能拿文件。流程通常 3–6 个月：订金 1–2 周、贷款原则批准 2–4 周、SPA 与付款节点、交房。