外国人购房门槛与税费

先确认能不能买

外国人在马来西亚购房受两层限制：州政府设定的最低门槛，以及物业类型限制。部分马来保留地、低价屋、特定政府项目不对外国人开放。

确认方式：查州土地局公告、问开发商、让律师做产权查册。中介口头说的门槛要能拿出文件。

门槛怎么定

各州不同，且会调整。通常按物业类型与地点分档：城市公寓门槛高，郊区或特定类型较低。同一个州，新盘与二手房的执行标准也可能不同。

门槛是「成交价」还是「估值」，要看州政府规定。低于门槛的交易无法完成产权转移。

各州门槛（分层住宅 / 公寓，2026 年参考）

门槛由州政府设定，联邦指引是 RM1,000,000 但不是统一标准。上表为 2026 年公开资料整理，签约前必须让律师向州土地局核实当期数字——同一个州的新盘与二手房、不同地契类型，执行标准都可能不同。

可买的物业类型

• 分层地契公寓：最常见，门槛明确。
• 有地住宅（排屋、独立式）：部分州允许，门槛更高。
• 商业物业：规则不同，部分不受住宅门槛限制。
• 农业地：一般不允许外国人购买。
• 马来保留地：不可交易给非马来人。

税费结构

• 印花税：2026 年 1 月 1 日起，外国人购买住宅的转让印花税为固定 8%（此前按累进阶梯，约 1%–4%）。这是一项固定税率，替代公民适用的累进表，不是叠加。贷款文件另计。
• 律师费：按房价比例，含查册、起草、登记。
• 评估费：贷款银行指定估值。
• 州政府批准费：部分情况需要。
• RPGT：转售时按持有年限与身份计征。
• 持有成本：门牌税、地税、管理费、维修基金。

贷款

外国人贷款成数通常低于本地人，年限与利率也略有差异。不同银行政策不同，建议同时问两三家。签约前拿到原则批准，避免订金被没收。

常见限制

• 部分项目规定一定年限内不得转售。
• 分层地契未出的项目，产权登记会延后。
• 共管公寓的短租（Airbnb）受管理规约与地方政府规定限制。
• 继承与转名涉及额外审批。

流程与时间

看房 → 订金 → 贷款原则批准 → 签 SPA → 付款 → 交房验房 → 产权登记。全程三到六个月，期房更长。

三个避坑点

• 不要只按房价准备现金，税费与律师费另计几个百分点。
• 不要在没确认门槛的情况下付订金。
• 不要用私人账户付大额房款，走律师托管账户。

提示：各州门槛、可购范围与税费标准会调整，本文不列具体数字。以州土地局、律师与银行的最新说明为准。

二手房与新盘的审批差异

新盘通常由开发商统一处理外国人购房的州政府批准，流程成熟；二手房的批准要买方律师跟进，时间更长，且可能因物业类型或地契问题被拒。买二手房前让律师先做产权查册，确认可转让给外国人。

出租与托管

买房后出租，要了解租金收入的报税义务。委托托管公司代管，佣金按月租比例计，合同要写清维修责任与空置期的处理。短租受管理规约与地方政府规定限制，签约前确认。

持有期间的合规

买房后出租，租金收入要申报；空置也要交门牌税与地税。公寓装修需向管理处申请，改动外墙与结构通常不允许。长期不在本地，委托管理公司代管比空置更稳妥。

价格与费率截至 2026 年 11 月，可能随政策、季节与商家调整。以现场或官方最新公布为准。