先算能贷多少

外国人买房，贷款成数通常低于本地人。多数银行给 50%–70%，少数到 80%，取决于：

  • 准证类型（MM2H、EP 比旅游签好批）
  • 收入来源（本地收入比境外收入好批）
  • 房产类型与位置（新盘、热门区更容易）
  • 银行政策（各家不同）

意味着：买 100 万的房子，要准备 30–50 万现金（首付 + 税费）。

要准备什么材料

  • 身份：护照、有效准证（EP、MM2H、家属签等）
  • 收入：最近 6 个月工资单、雇主信、银行流水
  • 税务：报税记录（EA 表或 LHDN 记录）
  • 自雇：公司注册文件、2–3 年财报、公司银行流水
  • 境外收入：翻译的收入证明、境外银行流水、税单
  • 房产：买卖合同（SPA）或预订协议、地契资料

境外收入的材料要翻译（英文），部分银行要求公证。

审批流程与时间

  1. 预审：提交材料，银行初步评估（3–7 天）
  2. 原则批准（Letter of Offer）：写清贷款额、利率、年限、锁定期（2–4 周）
  3. 房产估值：银行委托估价师（1–2 周）
  4. 正式批准与签约：律师见证，缴印花税（1–2 周）
  5. 放款：按工程进度或交易节点（新盘按进度，二手一次或分次）

全程 1–3 个月。新盘通常有指定银行合作，流程更快。

利率与年限

利率类型：

  • 浮动利率（SBR + spread）：随基准利率变动，最常见
  • 固定利率：前几年固定，之后转浮动，利率略高

当前水平（2026 参考）：浮动约 4.0%–4.5%，固定约 4.2%–4.8%。

年限：最长 35 年，或至借款人 70 岁（取较短）。年龄越大，年限越短，月供越高。

锁定期：通常 3–5 年，期内提前还款有罚金（2%–3%）。

常见拒批原因

  • 收入证明不足：境外收入、现金收入、无税单
  • 负债率过高：现有贷款月供超过收入 60%
  • 准证期限太短：剩余有效期不足 1 年
  • 房产估值低于成交价：差额要现金补
  • 信用记录问题：逾期、被追债

怎么提高通过率

  • 同时申请 2–3 家：比较利率与成数，但别同时申请太多（影响征信）
  • 提高首付：成数降低，审批更容易
  • 提供本地收入：有本地工资单或公司，通过率明显提高
  • 清理负债：申请前还清小额贷款与信用卡欠款
  • 选合作银行：新盘通常有指定银行，材料要求更明确

三个提醒

  • 先拿原则批准再签约：没批下来就签约，订金可能拿不回
  • 估值差额要现金：房价 100 万、估值 90 万，贷 70% 只有 63 万，差额 37 万要现金
  • 锁定期内别提前还：罚金可能几万
提示：成数、利率与政策随银行与市场变化，以银行正式报价为准。