先分清两个数字

中介广告上写的「回报 5%」，几乎都是毛回报：年租金 ÷ 房价。这个数字好看，但不代表你拿到手有这么多。真正要看的是净回报：年租金减去持有成本，再除以实际投入的现金。

两个数字差多少？一套 60 万马币的公寓，月租 2,500，毛回报 5%。扣掉管理费、门牌税、地税、空置、维修、中介佣金之后，净回报常常只剩 3% 出头。差出来的两个点，就是很多人「以为赚了其实没赚」的地方。

毛回报：只用两个数

年租金 ÷ 房价 × 100%。注意年租金要按「实际能收到的」算，不是按挂牌价。同一栋楼，挂牌 2,800 但实际成交 2,400，就要用 2,400。

净回报：把六项成本扣掉

  • 管理费：公寓每月每平方英尺计费，高档盘与老盘差一倍以上。一年十二个月，空置期也要交。
  • 维修基金：通常按月随管理费一起收，用于未来大修，不能算作可支配收入。
  • 门牌税与地税：一年一至两次，按估值分档。
  • 空置期：一年空一个月是常态，换租客、翻新、招租都要时间。保守按 8%–10% 的空置率扣。
  • 维修与家电更换：冷气、热水器、冰箱都有寿命，按年计提一笔。
  • 中介佣金：找租客通常付一个月租金作佣金，按租约年限摊。

一个完整算例

房价 600,000，月租 2,500，管理费 300/月，门牌税与地税合计 1,800/年，一年空置一个月，维修计提 2,000/年，中介佣金 2,500（两年租约摊一半）。

  • 毛租金收入：2,500 × 12 = 30,000
  • 扣空置一个月：−2,500 → 27,500
  • 扣管理费：−3,600 → 23,900
  • 扣门牌税与地税：−1,800 → 22,100
  • 扣维修计提：−2,000 → 20,100
  • 扣中介佣金摊销：−1,250 → 18,850

净回报 = 18,850 ÷ 600,000 ≈ 3.1%。毛回报是 5.0%，差了近两个点。

如果贷款，还要看现金回报

上面的算法是「全款」口径。贷款买房要看现金回报（cash-on-cash）：净租金收入 ÷ 首付与其他前期现金支出。首付三成 180,000，加上律师费、印花税、评估费约 30,000，实际投入 210,000。净租金 18,850 减去年供款（假设贷款 420,000、30 年、利率 4.2%，年供约 24,700），现金流是负的 5,850。

这就是为什么很多人「租金覆盖不了月供」——不是租金低，是杠杆把成本放大了。算清楚再买，比听中介说「租金能养房」靠谱。

三个容易高估的地方

  • 用挂牌租金算收入：应该用同栋楼近三个月的实际成交租金。
  • 忽略空置：新盘集中交房的那一两年，同区域放盘量暴增，空置期可能长达三到六个月。
  • 忽略装修折旧：出租房三五年要翻新一次，这笔钱不提前计提，到期就是一次性大支出。
提示：本文为计算方法的说明，不含具体项目的收益承诺。税费、管理费与贷款利率以实际合同与官方规定为准。

一张表带走

算回报时按顺序问自己六个问题：实际租金多少、一年空几个月、管理费多少、税多少、维修留多少、佣金摊多少。六个数填完，回报率自然出来，不用猜。