先确认资格，再谈价格

外国人在马来西亚买房有最低门槛，各州不同，且会调整。看房前先确认两件事：这套房是否允许外国人购买（部分马来保留地、低价房、特定项目不行），以及你所在州的最低门槛是多少。这两条不清楚，谈价就是白谈。

确认渠道：州土地局、开发商、持牌中介。中介说的数字要能拿出文件，口头承诺不算。

时间线：通常三到六个月

第 1 步：看房与订金（1–2 周）

选定单位后付订金（booking fee），通常几千到一两万马币。订金条款要写清：贷款不批是否可退、多久内签正式合同、逾期是否没收。口头说「随时可退」的，一律要求写进收据。

第 2 步：贷款原则批准（2–4 周）

向银行提交收入证明、税单、现有负债、护照与准证。外国人贷款成数通常低于本地人，不同银行政策差别大，建议同时问两三家。拿到原则批准（Letter of Offer）再签正式合同，是最稳的顺序。

没拿到批准就签 SPA，贷款被拒时订金可能拿不回，这是最常见的亏损场景。

第 3 步：签署买卖协议 SPA（2–4 周）

由律师起草与见证。重点看：

  • 价格、付款节点、交房日期
  • 缺陷责任期（defect liability period），通常 12–24 个月
  • 逾期交房的违约金条款
  • 是否包含家具家电、车位
  • 外国人购房所需的州政府批准（如适用）由谁负责申请

签 SPA 后通常要在期限内支付首期款（常见 10%），逾期可能被没收。

第 4 步：付款与贷款拨付（1–3 个月）

期房按工程进度付款，现房按合同节点付款。贷款部分由银行直接拨给开发商或卖方律师。自己要盯的是：每笔付款都要收据，付款进度与合同一致。

第 5 步：交房与验房（交钥匙）

拿钥匙当天做缺陷检查（defect inspection），逐项记录：墙面裂缝、地砖空鼓、门窗密封、水电、冷气、卫浴漏水。清单交给开发商，在缺陷责任期内修复。拍照留存，别只看一眼就签收。

第 6 步：产权登记与后续

分层地契（strata title）可能滞后多年，期间以整栋楼的总地契加你的买卖记录为准。产权转移登记、门牌税与地税过户，由律师跟进。交房后记得办水电过户、确认管理费起算日。

费用清单（除房价外）

  • 印花税：买卖合同与贷款文件分别计
  • 律师费：按房价比例，含查册与登记
  • 评估费：贷款银行指定估值
  • 州政府批准费（如适用）
  • 门牌税、地税、管理费押金
  • 中介佣金（二手交易通常由卖方付）

五个避坑点

  • 不要只按房价准备现金：税费与律师费通常还要几个百分点。
  • 不要跳过贷款原则批准：订金被没收的高发环节。
  • 不要在没看样板房与实体单位的情况下签约：样板房与实际交付常有差距。
  • 不要把「包租」承诺当收益：包租条款要看谁担保、担保几年、违约怎么赔。
  • 不要用私人账户付大额房款：一律走律师托管账户或开发商公司账户。
提示：各州最低门槛、外国人可购范围与税费标准会调整，本文不列具体数字。签约前以州土地局、律师与银行的最新说明为准。

一句话建议

顺序永远是：查资格 → 拿贷款原则批准 → 请律师看合同 → 签约付款 → 验房收钥匙。任何一步被催着「先付钱再说」，都停下来问清楚。