RPGT 是什么
Real Property Gains Tax（房产盈利税），卖房赚的钱要交税。税率按持有年限递减。
一、税率（个人，马来西亚公民/PR）
| 持有年限 | 税率 |
|---|---|
| 3 年内 | 30% |
| 第 4 年 | 20% |
| 第 5 年 | 15% |
| 第 6 年起 | 0% |
外国人：前 5 年一律 30%，第 6 年起 10%，永远到不了 0，也没有公民那种一生一次的自住宅豁免。
公司：统一 30%（前 5 年），之后 10%。
二、怎么算
应税盈利 = 卖价 − 买价 − 可扣除费用
可扣除：
- 买卖的律师费
- 印花税
- 中介佣金
- 装修与改善（有收据）
- 贷款利息（部分）
例子：
- 买价 80 万，卖价 100 万
- 费用：律师费 8,000 + 印花税 24,000 + 佣金 30,000 = 62,000
- 应税盈利 = 1,000,000 − 800,000 − 62,000 = 138,000
- 持有 3 年内卖：138,000 × 30% = 41,400
三、什么时候算「持有年限」
从买卖合同（SPA）签署日到卖出合同签署日，按整年算。
差几个月跨年，税率可能差 10%——卖房时机很重要。
四、豁免
- 自住房：每人一生一次豁免（条件：马来西亚公民/PR，住宅）
- 低价值房产：部分情况下豁免
- 亲属间转让：特定条件豁免
外国人通常不适用自住房豁免。
五、申报流程
- 卖房后 60 天内向 LHDN 申报（CKHT 表格）
- 律师通常代办
- 缴税后拿到清税证明，才能完成过户
六、对投资的影响
短期炒房的税负很重：3 年内卖，赚的钱三成要交税。
算投资回报时，要把 RPGT 算进退出成本，否则高估收益。
持有 5 年以上，税负大幅下降，这是「长期持有」的经济理由之一。
三个提醒
- 5 年是分水岭：第 5 年后税率大降
- 留收据：装修与费用的收据能抵税
- 60 天内申报：逾期有罚金
提示：税率与豁免条件会调整，以 LHDN 最新公告为准。
七、常见问题
亏本卖要交税吗？不要，没有盈利就没有 RPGT。
继承的房产怎么算？按继承时的估值作为成本基础。
夫妻联名呢？各占一半，分别计算。
自住房豁免怎么申请？在 CKHT 表格里勾选，一生一次。
八、算投资回报别忘了它
很多人算租金回报率时只看租金与房价，忘了退出时的 RPGT。
正确的算法：净收益 = 租金收入 − 持有成本 − 卖出时的 RPGT − 交易费用。
前 5 年卖，RPGT 会吃掉大部分增值。
最后一个提醒：卖房前先让律师算一遍 RPGT，再决定报价。税后到手的钱才是真实收益，按税前算容易高估。
本文数据截至 2026 年 11 月。签证政策、费率与门槛会调整，办理或签约前请以官方最新公告为准。