中介是持牌职业

马来西亚的房产中介需在 BOVAEA（估值师、估价师、房产代理与物业管理委员会）注册，持 REN 编号。没编号的是「跑单」，不受监管。

查法：问中介要 REN 编号，在 BOVAEP 官网或所属公司核实。

一、佣金谁付

租房：通常房东付一个月租金，租客不用付。但部分中介会向租客收「服务费」，签约前问清。

买房：买家付 1%–3%（二手房），新盘通常开发商付（买家不付）。

卖房：卖家付 2%–3%。

注意：同一笔交易，不要既付中介费又付「介绍费」。

二、中介该做什么

  • 核实房源真实性（产权、面积、状况）
  • 带看、解释合同条款
  • 协助议价
  • 协调律师、银行、估价
  • 交接水电与钥匙

不该做的：

  • 代收定金（应直接付给房东或律师信托账户）
  • 承诺「贷款一定批」
  • 隐瞒房屋缺陷或产权问题

三、常见坑

假房源：照片漂亮、价格低，约看时说「刚租出，还有一套」（钓鱼）。

一房多挂：同一套房挂多个中介，谁先成交谁拿佣金，容易起纠纷。

隐瞒缺陷：漏水、噪音、产权纠纷。

卷定金跑路：把定金打给中介个人账户。

无证经营：没有 REN 编号，出事无处投诉。

四、怎么选

  • 看编号：REN 编号必须能查
  • 看专注区域：做你目标片区的中介，房源多、熟悉行情
  • 看响应：消息回得慢的，后面流程也慢
  • 看是否催你签约：催得急的要警惕

五、换人

不满意可以换，但要先确认：

  • 有没有签「委托协议」（独家代理期内不能换）
  • 已经带看过的房源，换中介后可能仍算原中介的业绩

没有书面委托的，随时可换。

六、投诉渠道

  • 所属中介公司
  • BOVAEA（针对持牌中介）
  • 消费者仲裁庭（金额 25,000 以下）
  • 警方（涉及诈骗）

三个提醒

  • 查 REN 编号：没编号的不受监管
  • 定金打给律师账户：不打个人账户
  • 不签独家：除非你确定只用一个中介
提示：佣金比例可谈，以书面委托协议为准。

七、看房时中介该做什么

  • 提前确认房源还在（避免白跑）
  • 带钥匙、开门、介绍房屋状况
  • 说明管理费、水电、停车、朝向
  • 主动指出缺陷（漏水痕迹、噪音源）
  • 不催促当场决定

如果中介说「这套刚出，还有两套一样的」，要求看实际房源，别只看照片。

八、签约时谁在场

租房：中介、房东（或授权代表）、租客三方。房东不在场的，要确认中介有授权书。

买房：律师必须在场或参与起草，定金付给律师信托账户。

补充：中介费可以谈，但别压到不合理。压太低，中介会把精力放在别的客户上，你的看房安排会一直排在后面。合理的中介费换的是响应速度与专业度。

中介的响应速度是个好指标：看房当天能回消息、约看能在两天内安排的，后面流程通常也顺。