管理费是法定义务

公寓的管理费（maintenance fee）与维修基金（sinking fund）由《分层管理法》（Strata Management Act 2013）规定，业主必须缴。不缴，管理方（JMB/MC）有权追讨。

一、欠缴的后果

  • 断门禁卡：无法进楼、用电梯
  • 停用设施：泳池、健身房刷卡失效
  • 计息：按年利率（通常 10%）计滞纳金
  • 诉讼：管理方可向分层法庭（Strata Tribunal）申请命令
  • 卖房受阻：交易时需结清欠款，否则无法过户
  • 列入黑名单：部分管理方会公示欠费名单

二、为什么有人欠

  • 对管理费有异议（服务差、账目不清）
  • 经济困难
  • 投资房空置，忘了缴
  • 租客没转交

注意：对服务不满不能作为不缴的理由。正确做法是先缴，再通过业主大会（AGM）提案或投诉。

三、管理费花在哪

可查的部分：

  • 保安与清洁
  • 电梯与设备维护
  • 公共水电
  • 保险
  • 管理公司酬金
  • 储备金（sinking fund，用于大修）

业主有权在 AGM 查账，或向管理方索取年度财务报表。

四、协商与分期

确实困难的，可以：

  • 向管理方申请分期付款计划
  • 说明困难原因（失业、医疗）
  • 书面确认分期方案，避免口头承诺

多数管理方愿意分期，因为诉讼成本更高。

五、买二手房前必查

  • 管理费是否结清（向管理方索取结清证明）
  • 有没有未决的诉讼或欠费记录
  • 维修基金余额（余额低意味着未来可能加收）

律师在交易时会做这项核查，但买家自己要主动问。

六、租客与业主

管理费通常业主付，租客付租金与水电。租约里要写明。

如果租客代缴，要保留收据，从租金抵扣。

三个提醒

  • 不满也要先缴：拒缴会被断设施
  • 买二手房查结清：否则欠款可能转给你
  • 分期要书面：口头承诺不算
提示：具体权利以《分层管理法》与管理方规章为准。

七、AGM 怎么参与

业主大会（AGM）是唯一能改管理费与选管理方的地方。

  • 提前收到通知（通常 14 天）
  • 可亲自出席或委托他人（proxy）
  • 投票权按单位份额（share unit）
  • 可提案：要求查账、换管理公司、反对涨价

不出席等于放弃投票权，管理费涨了也没法反对。

八、管理费能不能拒缴

不能。对服务不满的正确路径：

  1. 书面投诉管理方
  2. 在 AGM 提案
  3. 向分层管理法庭（Strata Tribunal）申诉

拒缴只会让自己被断设施、被起诉。

最后提醒：管理费不是「物业公司的收入」，是全体业主共同维护房产价值的钱。管理费收不上来的小区，设施会坏、房价会跌，最后受损的还是业主自己。

查欠费记录的另一个办法：直接问管理处的柜台，报单位号就能查到当前欠款与历史记录，比问中介可靠。