租约是合同，不是口头约定
马来西亚的租房纠纷多数源于「没说清」。租约里该写什么、法律默认什么，先搞清楚。
一、房东的义务
- 交付可用房屋：水电通、结构安全、约定家具齐全
- 维修结构性问题：屋顶漏水、墙体开裂、主干管破裂
- 不得随意进入：需提前通知（通常 24 小时），紧急情况除外
- 不得断水断电逼迁：属违法
- 退还押金：扣除合理损坏后，按约定时间退
二、租客的义务
- 按时交租：逾期可能被追讨或解约
- 合理使用：不改变结构、不转租（除非合同允许）
- 日常维护：小修（换灯泡、通马桶）
- 保持清洁：退租时按原状归还（正常磨损除外）
- 不扰邻：噪音、宠物、非法用途
三、谁能进门
房东不能随时进门。租约期间，房屋使用权归租客。
合理情况：
- 提前 24 小时通知，约定时间检查
- 带潜在买家/租客看房（需租客同意）
- 紧急情况（漏水、火灾）可先进入后通知
租客可以拒绝不合理的时间，但不能无限拒绝。
四、维修谁负责
原则：结构与小修分开。
- 房东：屋顶、墙体、主干管、热水器（部分）、空调（大修）
- 租客：灯泡、马桶堵塞（使用不当）、门锁（钥匙丢失）、日常清洁
租约里最好写明「维修上限」：如「单次 100 马币以下租客自理，以上房东负责」。
五、涨租与解约
涨租：租约期内不能单方面涨。续约时可谈，通常涨 3%–8%。
提前解约：
- 租客提前解约：通常没收押金，或按合同付违约金
- 房东提前解约：需按合同赔偿（如退还押金 + 补偿）
- 通知期：常见 1–2 个月
外交条款（Diplomatic Clause）：外派人员常加「工作调动可提前解约」，需提前 2 个月通知。
六、押金扣除
常见扣除理由：
- 清洁费（未打扫）
- 墙面污渍、钉子孔
- 家具损坏
- 欠缴水电
不能扣：正常磨损（家具褪色、地板轻微划痕）。
争议处理：先协商，再向小额索偿庭（5,000 以下）或消费者仲裁庭申诉。
三个提醒
- 入住拍照：全屋 + 水电表，退租对照
- 合同写清维修上限：避免扯皮
- 押金收据留好：退租时是凭证
提示：具体权利义务以租约条款与马来西亚法律为准，纠纷建议咨询律师。
七、租约里容易漏的条款
- 水电押金：除了房租押金，水电账户可能另收押金
- 管理费谁付：公寓的管理费通常房东付，但要写明
- 家具清单：附照片与状态，退租对照
- 访客与短租：是否允许 Airbnb 转租
- 宠物：是否允许养宠
- 装修：能否打孔、刷墙
口头承诺写进合同，否则纠纷时没有依据。
八、纠纷怎么走
- 书面沟通：邮件或 WhatsApp，留记录
- 协商：给出解决方案与期限
- 调解：通过社区或第三方
- 小额索偿庭：5,000 马币以下，不用律师
- 律师函：金额较大或对方不回应
价格与费率截至 2026 年 11 月，可能随政策、季节与商家调整。以现场或官方最新公布为准。