两道门槛，取高
外国人买房要同时满足两个条件：
- 州政府门槛：各州规定的最低成交价
- MM2H 门槛（如适用）：白银 60 万、黄金 100 万、铂金 200 万
两者取较高的那个。比如 MM2H 白银申请人在雪兰莪买房，要满足雪兰莪的 200 万，不是 60 万。
各州门槛（2026 参考）
| 州 / 地区 | 最低成交价（马币） |
|---|---|
| 吉隆坡 | 100 万 |
| 雪兰莪 | 200 万 |
| 槟城（岛） | 100 万 |
| 槟城（威省） | 60 万 |
| 柔佛 | 100 万 |
| 马六甲 | 100 万 |
| 森美兰 | 100 万 |
| 霹雳 | 100 万 |
| 沙巴 | 100 万 |
| 砂拉越 | 100 万 |
门槛会调整，且公寓与有地房产可能不同。买房前必须向州土地局或律师确认当期标准。
税费
印花税（转让）
2026 年起，外国人转让房产印花税固定 8%（此前按累进 1%–4%）。
例：买 150 万马币的公寓，印花税 12 万。
其他成本
- 律师费：按房价比例，约 0.5%–1%
- 贷款印花税：贷款额的 0.5%
- 州政府同意费：几百到几千
- 估值费：几百到一千
总交易成本约为房价的 10%–12%（含 8% 印花税）。
持有成本
- 门牌税（Assessment）：每年，按估值
- 地税（Quit Rent）：每年，金额小
- 管理费：公寓每月，按面积
- 维修基金：每月，通常为管理费的 10%
出售税（RPGT）
外国人出售房产，前 5 年内 30%，第 6 年起 10%（按售价或买入价，取高者计税）。
不能买的
- 马来保留地（Malay Reserve Land）：只能马来人持有
- 农业地：一般不允许外国人持有
- 低价房产：低于州门槛的
- 部分州的中低价屋（ affordable housing）：限本地人
购房流程
- 选房：确认开发商/卖家资质、项目完工状态
- 申请州政府同意（consent）：部分州需要，耗时 2–6 个月
- 签买卖合约（SPA）：律师起草
- 付定金：通常 10%
- 申请贷款（如需要）：外国人贷款额度通常 50%–70%
- 付余款与税费
- 过户登记：土地局
四个提醒
1. 不要用「代持」。 找本地人代持风险极高，法律上房产不属于你，纠纷时无法主张。
2. 期房注意完工风险。 查开发商过往项目、HDA 账户监管情况。
3. 二手房查产权。 律师做 land search，确认没有冻结令（caveat）、没有欠费。
4. 门槛会变。 各州不时调整，签合同前确认当期标准，别按旧信息算预算。
本文数据截至 2026 年 11 月。各州门槛与税率会调整，购房前请咨询持牌律师与州土地局。