先算月供，再算总支出
房贷计算器给的是「月供」，即本金加利息的每月还款额。但买房的实际支出远不止月供：首付、税费、保险、管理费、维修，每一项都要算。
月供怎么算
- 贷款额：房价减首付。外国人通常首付三成以上。
- 利率：按银行报价，分固定与浮动。
- 年限：常见 25–35 年，年限越长月供越低但总利息越高。
工具输入这三项就能算出月供，再乘 12 得到年供款。
月供之外的五笔钱
- 首付与税费：首付 + 印花税 + 律师费 + 评估费，通常是房价的 35%–40% 现金。
- 管理费与维修基金：公寓每月几百到上千马币，空置也要交。
- 门牌税与地税：一年一至两次。
- 保险：火险（通常与贷款绑定）与财产险。
- 维修：冷气、热水器、漏水，按年计提。
现金流怎么算
租金收入 − 月供 − 管理费 − 税 − 维修 − 空置损失 = 净现金流。多数投资房的净现金流是负的，靠房价上涨弥补。算清楚再买，别只看「租金能覆盖月供」。
提前还款划不划算
看合同条款：部分贷款提前还款有罚金（前几年），之后没有。利率高时提前还款划算，利率低时把钱留在手上更灵活。
三个提醒
- 压力测试：按利率上浮 1%–2% 再算一次月供，看是否扛得住。
- 空置期：投资房按每年空置一到两个月估算。
- 汇率：外国人用外币收入还贷，汇率波动会影响实际负担。
提示：利率与贷款政策随银行与时间变化，工具结果为估算，实际以银行批贷为准。
贷款申请流程
先拿原则批准（Letter of Offer），再签买卖合同。材料含收入证明、税单、现有负债、护照与准证。外国人贷款成数通常低于本地人，年限与利率也略有差异，建议同时问两三家银行。
外国人的限制
部分银行对外国人的最低贷款额、房产类型与地区有要求；贷款文件需要律师见证。汇率风险也要考虑：用外币收入还马币贷款，汇率波动会直接影响月供的实际负担。
律师费与印花税
买房除首付外，还要付买卖合同印花税、贷款文件印花税、律师费与评估费，合计通常是房价的 3%–5%。这些费用不能用贷款支付，要准备现金。
提前还款与联名
部分贷款前三年提前还款有罚金，之后没有。联名贷款（夫妻或父母子女）能提高贷款成数，但产权与还款责任要写清楚，避免日后纠纷。
贷款保险怎么选
MRTA（递减型）保额随贷款余额下降，保费较低；MLTA（定额型）保额固定，可指定受益人，保费较高。银行常默认搭售 MRTA，可以自己比较后再决定，不一定要买银行推荐的。
年限也不是越长越好。30 年比 25 年月供低，但总利息多出不少。收入稳定、想尽早还清的，选短年限；现金流紧的，选长年限再用年终奖提前还一部分。
本文数据截至 2026 年 11 月。签证政策、费率与门槛会调整，办理或签约前请以官方最新公告为准。